De Nederlandsche Bank lost woningnood niet op

Iedereen weet het. Als de vraag naar een goed stijgt, terwijl het aanbod ervan niet of minder stijgt, neemt de prijs van dat goed toe. Je kunt die prijsstijging op twee manieren voorkomen: door de vraag te verminderen of door het aanbod te vergroten. Op de woningmarkt is het niet anders. Er is al jarenlang woningnood. Die kun je dus op twee manieren oplossen: meer woningen bouwen of de vraag ernaar laten afnemen. Het lijkt er steeds meer op dat de laatste oplossing wordt gekozen. De Nederlandsche Bank (DNB) kiest daarvoor in een vorige maand verschenen rapport  ook[i]. Ze schrijft terecht dat de huisvestingsproblematiek veelzijdig is en noemt als hoofdoorzaken de woningschaarste, maar vooral de lage rente en fiscale stimulansen van de overheid die de vraag stimuleren. DNB vindt dat ook als er meer woningen worden gebouwd, dit te weinig effect zal hebben op de woningprijzen.

 

Kort en krachtig schrijft DNB in het rapport: “Belastingvoordelen voor huiseigenaren, ruime leennormen en startersleningen vergroten de bestedingsruimte van kopers. Die grotere bestedingsruimte stimuleert vervolgens het aangaan van hogere hypotheekschulden en draagt via hogere biedingen bij aan hogere huizenprijzen.” DNB pleit dus voor fiscale maatregelen om de vraag naar woningen af te remmen. Dit zijn samengevat:

1.      Stop met het vergroten van de bestedingsruimte voor de aankoop van een woning, zoals de verhoging van de starterslening en de verlaging van de overdrachtsbelasting.

2.     Bouw fiscale voordelen van het eigenwoningbezit over een periode van 20 jaar af. DNB bedoelt daarmee de afschaffing van de hypotheekrente-aftrek en het belasten van de waardestijging van de woning.

3.     Schaf de schenkingsvrijstelling (‘jubelton’) voor de eigen woning af. Deze creëert een ongelijk speelveld tussen huur- en koopsector. Huurders kunnen namelijk geen gebruik maken van een belastingvrije gift.

4.     Gemeenten kunnen daarnaast de huursector bevorderen door middel van een planbatenheffing waarbij de waardestijging van gemeentegrond na verkoop toekomt aan de gemeente. Een dergelijke heffing moet gepaard gaan met een ruimtelijk beleid ter stimulering van de huursector voor met name middenhuurwoningen. Daarnaast moeten gemeenten de doorstroming bevorderen van vooral ouderen.

 

Bovenstaande aanbevelingen zijn niet nieuw. Zo bepleiten vrijwel alle politieke partijen maatregelen om de hypotheekrenteaftrek te verminderen. Helaas, dergelijke maatregelen zullen wellicht de effectieve vraag naar woningen doen verlagen, maar niet de potentiële vraag naar woningen. Veel startende woningzoekenden zullen zich niet op de woningmarkt begeven en langer bij hun ouders blijven wonen.

 

Er is veel kritiek mogelijk  op de aanbevelingen van DNB. Mijn belangrijkste bezwaar: DNB beschouwt de woningmarkt als de markt voor koopwoningen. De markt voor huurwoningen komt er bekaaid af; alleen in de vierde aanbeveling die vooral mikt op meer middenhuur. DNB houdt van fiscale maatregelen, maar noemt niet de huidige verhuurdersheffing voor woningcorporaties, die hierdoor worden belemmerd bij het bouwen van sociale huurwoningen. Maar ook op DNB’s aanbevelingen voor de koopmarkt is kritiek mogelijk. Waarom bijvoorbeeld wel de waardestijging van een woning belasten en niet die van andere duurzame consumentenartikelen? De aanbevelingen hebben een relatie met de grote ongelijkheid in de vermogensverdeling tussen huurders en kopers. Daarover verschenen de afgelopen tijd veel interessante artikelen in de economenbladen MeJudice en ESB en in diverse dagbladen. Zie bijvoorbeeld de artikelen van het oud-lid van het Europees Parlement Alman Metten (PvdA). 

 

Ernstiger is dat DNB nauwelijks aandacht besteedt aan de rol die ze zelf kan spelen bij het realiseren van een evenwichtiger woningmarkt. Ze noemt wel het effect van de lage rente, maar dat komt volgens haar vooral door demografische oorzaken (meer pensioenvermogen). Dit terwijl DNB nota bene zelf de rente extra laag houdt, zogenaamd om de inflatie te verhogen en de economie te stimuleren. Door die lage rente worden beleggers gestimuleerd om te beleggen in woningen. Zo ontstaan steeds meer huisjesmelkers, zij het dat de animo hiervoor wel wat is afgenomen sinds dit jaar voor beleggers de overdrachtsbelasting is verhoogd van 2 naar 8% . Zelfs investeringsfondsen kunnen met geleend geld onroerend goed aankopen. Dit raakt de werking van de geld- en kapitaalmarkt. Hebben de centrale banken niet juist als opdracht die goed te laten functioneren?

 

Als het nieuwe kabinet  zich laat leiden door DNB, zal de woningnood blijven bestaan.