De woningmarkt functioneert niet. Vooral voor de minder draagkrachtigen zijn steeds minder woningen beschikbaar, zowel in de koop- als in de huursector. In vijf jaar tijd zijn de prijzen van koopwoningen met ruim 30 procent gestegen. Dit percentage is een gemiddelde voor geheel Nederland. In het Westen en vooral in de grote steden was de stijging nog hoger. Uiteraard blijven bij een dergelijke stijging de huren niet achter: 19 procent gemiddeld. De woonlasten zijn beduidend meer gestegen dan de koopkracht. Hoe is dat zo gekomen, en is er een weg terug?
Het Ministerie van BZK geeft in zijn publicatie Staat van de Woningmarkt; Jaarrapportage 2018 een duidelijke analyse. Sinds de jaren negentig zijn de subsidies en goedkope leningen op woningbouw geleidelijk wegbezuinigd en is de woningmarkt steeds meer overgelaten aan marktwerking. In zijn nota Volkshuisvesting in de jaren '90 uit 1989 kondigde de toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Heerma “minder overheid en meer markt” aan. De woningcorporaties werden verzelfstandigd, het eigen woningbezit werd bevorderd en de sociale woningsector werd verkleind. Dat is wel eens anders geweest. In 1963 voerde “bouwminister” Bogaers met tal van maatregelen de woningproductie fors op en zette daarmee de toon voor de decennia daarna.
Het woningbouwbeleid van Heerma en zijn opvolgers was een stuk minder actief. En ook nu lijkt het er niet op dat de overheid de marktwerking op de woningmarkt wil terugdringen. Het kabinet ziet vooralsnog geen problemen. In het pas verschenen Financieel Jaarverslag van het Rijk 2018 schrijft de minister van Financiën Hoekstra dat in 2018 de prijzen van huizen in 16 jaar tijd flink zijn gestegen, maar “als de inflatie wordt meegerekend ligt de gemiddelde prijs onder het pre-crisis niveau”.
Toch mag de overheid zich wel wat meer met de woningmarkt bemoeien omdat marktwerking daar steeds funestere gevolgen heeft. Je hoeft geen econoom te zijn om te weten dat een aanbod dat structureel lager is dan de vraag de prijs doet stijgen. Het is onmogelijk om op korte termijn het aanbod van woningen te vergroten. Woningbouw vereist veel voorbereiding; vergunningen moeten worden aangevraagd, bestemmingsplannen moeten worden gewijzigd en de bouw kost tijd. Bovendien is de hoeveelheid bouwgrond aan een maximum gebonden. Je kunt wel de vraag naar bouwgrond verhogen, maar Nederland heeft een vaste oppervlakte. Een hoge vraag en een klein inflexibel aanbod leiden tot hoge prijzen. Zo werkt het marktmechanisme nu eenmaal.
Thans bestaat er een tekort aan ruim 240.000 woningen ofwel 3 procent van het totaal aantal woningen. Zo lang je niet tot de woningzoekenden behoort valt dit percentage best mee. Zal dit tekort in de toekomst worden weggewerkt? Neen! Ieder jaar maakt ABF-research de zogenaamde Primos-rapporten met prognoses van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, waarop het Ministerie van BZK zijn beleid baseert. Voor 2030 wordt voorspeld dat het woningtekort zal zijn afgenomen tot 221.000 woningen ofwel 2,6 procent van het aantal woningen; nog steeds niet een getal om van te juichen. Als je de jaarlijkse prognoses met elkaar vergelijkt valt op dat in Primos 2016 een woningtekort werd voorspeld van slechts 1,9 procent in 2030 en dat het tekort daarna verder zou afnemen tot 0,5 procent in 2050. Deze afname wordt overigens voor een groot deel bepaald door een afname van de groei van het aantal huishoudens. In Staat van de Woningmarkt wordt geen melding gemaakt van de alarmerender geworden Primos-prognoses.
Er mag dus worden geconcludeerd dat het slecht gaat met de volkshuisvesting en dat er dringend behoefte is aan een actiever overheidsbeleid. Dat zal niet meevallen. Want wie durft de particuliere verhuurders die fors verdienen aan de krapte op de woningmarkt aan te pakken? Wie durft gemeenten aan te pakken die volgens een studie van de TU Delft in 2017 ruim één miljard euro verdienden aan verkoop van bouwgrond? Bovendien profiteerde de rijksoverheid er met 2,9 miljard euro overdrachtsbelasting in 2018 ook van. Als we niets doen zullen de woningprijzen blijven stijgen tot dat er weer een economische inzinking komt. Vooral de mensen met een laag- en middeninkomen zullen daardoor moeilijker aan een woning kunnen komen. Duitsland kent dezelfde problemen op de woningmarkt. Hoewel de Duitse Bondsregering meer dan de Nederlandse regering financieel investeert in de woningmarkt, is daar een protestbeweging ontstaan die de vastgoedondernemingen wil onteigenen.
Als we willen voorkomen dat straks in Nederland alleen kapitaalkrachtigen een fatsoenlijke woning kunnen kopen of huren, zijn drastische maatregelen nodig. Gemeenten zouden moeten stoppen met de verkoop van grond en grond slechts in erfpacht beschikbaar stellen. Ook de rijksoverheid kan meer doen. Ze zou weer een regionaal beleid kunnen voeren dat voorkomt dat de groei van de bedrijvigheid vooral in de Randstad plaatsvindt. Ook zou de verzelfstandiging van de woningbouwcorporaties moeten worden teruggedraaid. Er was een tijd dat in Nederland de regering naar een prijsmaatregel greep bij forse prijsstijgingen. Waarom bijvoorbeeld niet de woningprijzen met zo’n maatregel stabiliseren op het niveau van de OZB-waarde van 2018.
Het is dus mogelijk om de woninglasten minder te doen stijgen en het woningtekort te bestrijden. Zonder politieke moed zal het echter niet lukken.